【安徽资讯】买房卖家违约，如何肯定违约责

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近日，深圳的房价因“”政策调剂，一路飙升，卖家违约潮一浪高过1浪。而在选择违约理由时，则是千奇百怪，软硬兼施。有的卖家认为，房屋的价格上涨是双方签订合同时不能公道预感的，不属于商业风险，因此属于显失公平。也有卖家认为，新政策的出台，属于订立合同时不能预感的、非不可抗力的、非商业风险的情况，依法适用情势变更的规定。固然，也有卖家虽然主观上愿意卖房，但因客观缘由，房屋在过户前被法院查封，没法完成交易，致使客观履约不能。

1、交易价格上涨属于应当预感的商业交易风险，当事人不得以显失公平为由要求撤消合同。

《最高人民法院公报》年第5期中指点案例明确，房屋交易价格上涨属于应当预感的商业交易风险，当事人以显失公平为由要求撤消合同的，不应取得支持。至今为止，情势变更的适用范围遭到了严格的限制，因此法院通常不会援用相关规定认定情势变更。如无法律明确规定合同无效的情形，合同固然有效。

2、认定违约不以卖家是不是有错误为条件。

针对客观履约不能的卖家，丧失履约能力并不能免除违约。例如，年5月27日深圳市中级人民法院做出的（）深中法房终字第号民事判决书即对客观履约不能的违约认定做了以下论述：

“王某因涉案房屋被另案查封，没有按约定实行协助办理过户手续的义务，致使合同目的不能实现，构成根本违约，应当承当违约。王某上诉称其对合同没法继续实行没有错误，不应当承当违约。本院认为，依照我国合同法第一百零七条的规定，只要当事人一方不实行合同义务或实行合同义务不符合约定的，即应当承当违约。我国合同法在违约的认定上采取的是严格原则，而不是错误原则。王某是不是存在主观错误不影响违约的认定。”

3、约定的违约金原则上有效，只有在特殊情况下经当事人主张才可调整。

房屋买卖合同纠纷案中，卖家因房价上涨违约，承当违约已无争议。因此，此类案件的主要争议焦点在于违约金的数额如何肯定。根据《合同法》第条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”因而可知，约定的违约金应当是法院判赔的首选标准。在约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求增加违约金，以弥补守约方因违约方违约所造成的损失。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条也明确规定，买卖合同因违约消除后，守约方主张继续适用违约金条款的，法院应当支持。只有在约定的违约金过分高于造成的损失时，法院才有权进行调剂。并且，法院的调剂应当基于另外一方当事人的要求。

固然，何为“过分高于造成的损失”，相干司法解释已有了明确的规定。通常情况下，高于实际损失30%以上，才符合“过分高于”的情形。

作者单位：深南律师事务所

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程玉伟律师，安徽中皖律师事务所合伙人，第三届中国百强大律师、中国注册投融资风险管理师、中国总裁律师、中国剧作家协会会员、安徽电视台《法治时空》栏目特邀维权律师、安庆市十佳公益律师、具有扎实的法学理论基础与丰富的办案实践经验，发表各类作品余篇，著有《律师说法》1书，经典案例被中央电视台等多家媒体报道，是一名立场坚定、业务精通的资深律师

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